Zavřít Sdílet



Jazyk cz




-


























-


-


-



Hledat podle ID nebo klíčových slov

Často kladené dotazy o nemovitostí




Co je to kupní smlouva?

Kupní smlouva je právní dokument o výměně zboží, služeb nebo nemovitostí za dohodnutou cenu mezi prodávajícím a kupujícím. Jedná se o specifický druh právní smlouvy.

Jaké jsou formální náležitosti kupní smlouvy?

  • Smlouva je v písemné podobě
  • Všechny smlouvy jsou podepsány advokátem, právním poradcem nebo notářem.

Pokud by nebyl splněn jeden z předchozích bodů, katastrální úřad nezanese změnu do katastru a neuzná nové nabytí majetku.

Co by měla kupní smlouva obsahovat?

Povinný obsah smluv by měl být ve všech případech stejný. Specifické prvky, musí být ověřeny advokátem, právním poradcem nebo veřejném notářem. Nejdůležitější jsou následující prvky:

  • Osobní údaje účastníků (jméno a příjmení, datum narození, rodné příjmení matky, adresa trvalé bydliště, stejně jako rodné číslo (číslo pasu), název, sídlo, statistické číslo a registrační údaje o firmě
  • Detaily, specifické vlastnosti bytu / domu (název obce, číslo katastrálního území apod.);
  • Státní příslušnost zúčastněných stran
  • Datum a místo plnění zakázky
  • Podpis všech zúčastněných (včetně svědků) na každé stránce kupní smlouvy, v případě dokumentů, které se skládají z několika stran

Jak mohu minimalizovat pravděpodobnost podvodu?

  • vyberte si spolehlivého právního zástupce
  • čtěte každý dokument
  • jednejte s náležitou péčí a opatrností

Dle jakých kritérií si mám vybrat právního zástupce?

Je velmi důležité si vybrat spolehlivého právního zástupce.

Vhodný právní zástupce, kvůli jeho spolehlivosti a odborných znalostí, je nezbytný pro hladký průběh převodu vlastnictví bytu / domu.

Kupující by měl mít smlouvu, jejíž návrh vypracoval jeho právní/zákonný zástupce, nebo pokud se strany rozhodly využít právní zástupce prodávajícího, zeptat se svého vlastního právního zástupce, zda návrh smlouvy je v pořádku.

Dokonce i jediné slovo může výrazně změnit význam textu.

Je vhodné vybrat si právního zástupce, který bude dohlížet na katastrální řízení, jakož i vypracování smlouvy, za účelem minimalizace potenciálních problémů.

Na co dbát při dokumentaci?

Čtení a výklad dokumentů by mělo začít spolu s kontrolou nabývacího práva u majetku, (jméno vlastníka, identifikace majetku, hlavní údaje, zástavní právo, atd.)

Doklad o vlastnictví nesmí být starší 30ti dnů.

(To je důležité, protože změny, týkající se nemovitosti mohou být provedeny ještě v den , kdy vstoupí v platnost kupní smlouva, s výjimkou nabytí vlastnictví, a mohou způsobit dlouhé soudní spory.)

Nejspolehlivější právníci obvykle kontrolují doklad o vlastnictví v den uzavření smlouvy nebo před zaplacením kupní ceny.

Kromě dokladu o valstnictví, kupní smlouva musí obsahovat všechny důležité údaje týkající se vlastnictví nemovitosti.

Kupní smlouva má jasně definiovat, co všecho patří k dané nemovitosti.

Právo vlastnictví je možné získat pouze od majitele, od osoby registrované v katastru nemovitostí.

Přestože předsedající advokát nebo veřejný notář je povinen ověřit totožnost osob, důrazně doporučujeme zkontrolovat identifikační údaje prodejce důkladně.

Vzhledem k častému výskytu falešných dokumentů, několik dalších doplňujících otázek a možná i trochu další úsilí může do velké míry snížit pravděpodobnost podvodu.

Vždy se ujistěte, že jste četli konečnou verzi smlouvy, aby nedošlo k pozdějším nedorozuměním a překlepům.

Obětováním několika minut se může vyhnout dlouholetým soudním sporům nebo dokonce ztrátě bytu / domu.

Jaké jsou hlavní povinnosti prodávajícího?

Prodávající je povinen informovat kupujícího o všech otázkách, týkajících se bytu / domu, jejich okolnosti a podmínky, a to zejména právních a o věcných břemenech, které jsou velmi důležité.

Kromě toho musí prodávající poskytnout kupujícímu dokumenty týkající se těchto podmínek, práv a věcných břemen.

V případě, že prodávající nesplní tyto povinnosti, může kupující;

  • požadovat nižší cenu
  • odstoupit od smlouvy
  • uplatnit nárok na odškodnění / vyžadovat kompenzaci

Kupující nemůže uplatňovat nárok na náhradu škody v případě chyby z jeho strany při kontrole podmínek v katastru nemovitostí.

Jaké jsou možosti u zástavního práva?

Je důležité si přečíst důkladně doklad o vlastnictví, případně s využitím profesionální pomoci, protože i zdánlivě drobné detaily mohou mít významné důsledky.

Prodávající je odpovědný za přenos titulu vlastnictví a odstoupení z vlastnictví bez věcného břemene.

Kupující může žádat o náhradu za zástavní právo, nebo si nemovitost sám zbavit věcného břemene na náklady prodávajícího.

Zástavní práva uvedené v katastru nemovitostí, jsou:

  • právo na užívání/užívací právo

Nemovitost může být zatížena užívacím právem, tak, že osoba oprávněná k užívání je rovněž smluvní stranou, musí se vzdát svého práva na užívání v jakékoli formě.

Souhlas osoby mající nárok na užívací právo není podmínkou pro platnost kupní smlouvy, ale v případě celoživotního užívacího práva oprávněné osoby mohou využívat majetek až do konce svého života.

Zaplacení kupní ceny nebo její části probíhá pouze poté, co osoba oprávněná k užívání nemovitosti se tohoto práva vzdává.

  • Hypotéka

V případě, že je nemovitost zatížena zástavním právem při hypotéce, kupní smlouva může být platná bez ohledu na pokračující vecné břemeno.

Žádné prohlášení o schválení není nutné od osoby s nárokem na hypotéku.

V souladu s běžnou praxí by se měl ujmout advokát řízení věci, že prodávající se zavazuje k zodpovědnosti v omezeném časovém období, že majetek je bez věcných břemen, nebo kupující zaplatí část kupní ceny nutné, aby byl majetek bez věcných břemen.

Výše zástavního práva, osoba a způsob jeho placení musí být vždy součástí smlouvy (je to důležité, protože částka uvedená v katastru nemovitostí zpravidla ukazuje výši základního kapitálu dluhu existující v době zápisu, a nikoli v době právního úkonu).

  • Zajištění proti odcizení a finanční zátěži / břemena

Pojistka proti odcizení a finanční zátěži může být zajištěna, především za účelem zajištění hypotéky, na doklad o vlastnictví nemovitosti.

Smlouva uzavřená v době, kdy byl zaznamenán zákaz převodu a zadlužení nemovitosti je považována za neplatnou.

V případě zákazu převodu a zadlužení pamatuje smlouva i na dědictví, kdy se poté musí dědicové smlouvou řídit. Povšimněte si, že tento zákaz je vždy uveden v katastru nemovitostí, jsou zde i příslušné dokumenty a uvedeny přesné podmínky. Doporučuje se najmout si odbornou právní pomoc, protože pochopení situace vyžaduje studium smluv a dalších dokumentů ustanovujících zákaz převodu a zadlužení.

  • věcná břemena, práva na rozhodování

Jaké výdaje můžeme očekávat při uzavírání kupní smlouvy?

Zavedená praxe říká, že prodávající nese náklady spojené s “dodáním” nemovitosti, vyřízení záležitostí týkajících statutu zapsaném v katastru nemovitostí (zaplacení dluhů zajištěných zástavním právem k nemovitosti, apod.) a případné poplatky v souvislosti s tímtéž.

Kupující hradí náklady na uzavření smlouvy (poplatek za advokáta, apod.), daň z převodu nemovitosti za nabytí vlastnictví, jakož i náklady spojené se zápisem změny vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Tato pravidla samozřejmě nejsou závazná a strany se tedy mohou dohodnout jinak.

Tržní cena palmáre se pohybuje mezi 0,5 a 1,5% z kupní ceny bytu / domu. V některých případech, kdy podíl nedosahuje určité výše, minimální poplatek bývá stanoven advokátem.

Cena služeb se stanoví podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti v závislosti na hodnotě uzavřeného obchodu.