Zavřít Sdílet



Jazyk cz




-


























-


-


-



Hledat podle ID nebo klíčových slov

Koupě bytu




Pro většinu lidí se jedná o velkou investici na dlouhou dobu, proto je obzvlášť důležité, abyste jednali s rozvahou zejména při výběru seriózní realitní agentury. Zde si můžete přečíst pár naších základních rad, na co si zejména dát pozor?

Užitečné informace ke koupi bytu / domu

Výběr agentury

Uzavírání exkluzivních smluv není v České republice běžné. Mnoho agentur inzeruje ve svých databázích až 90% nemovitostí, které se snaží prodat či pronajmout zároveň i konkurenční společnosti. Na základě našich předchozích zkušeností víme, že spolupráce s více agenturami často vede k návštěvě jistých nemovitostí více než jednou, což znamená plýtvání vašeho času i peněz. S ohledem na tuto skutečnost je vhodné zůstat u jedné kvalitní agentury, jako je At Home, a absolvovat celý proces hledání nemovitostí s ní.

Výběr lokality

Před samotnou volbou lokality Vašeho budoucího bydliště Vám doporučujeme zvážit potřeby a požadavky Vaší rodiny. Důležité jsou faktory jako vzdálenost od kanceláře, vzdálenost do školy, místní občanská vybavenost – všechny tyto faktory mohou do značné míry ovlivnit Váš výběr místa bydliště.

Neváhejte požádat o pomoc svého makléře u At Home.

Prohlídka nemovitostí

Při návštěvě nemovitosti doporučujeme zůstat neutrální a omezit projev osobních názorů nebo jiné informace týkající se bytu / domu, tyto informace mohou snížit Vaše šance na pozitivní výsledek při vyjednávání. Obecně je doporučováno přenechat veškerá jednání agentovi.

Nákup nemovitosti v České republice

Prvním krokem má být, pokud se rozhodnete pro vybraný byt / dům, učinit písemnou nabídku majiteli. Odpověď by měla přijít zhruba během jednoho týdne. Je-li nabídka přijata, budete potřebovat právníka, který bude kontrolovat aktuální stav vlastnictví na katastru nemovitostí a provede Vás celým kupním procesem. Váš realitní makléř Vám může někoho doporučit. Když jsou otázky vlastnictví vyjasněny, měla by se složit záloha ve výši 10-20% a následně by mělo dojít k podpisu kupní smlouvy. Po tomto kroku zašle advokát smlouvu na katastrální úřad, kde bude Vaše jméno zapsáno na seznam a připojeno k nemovitosti. Je potřeba i tento krok splnit, provádí se, aby bylo zabráněno prodeji majetku dalším stranám nebo získání hypotéky, která by pokryla byt / dům.

V případě, že byste nemohl/la být přítomen/na během procesu nákupu, je možné pověřit někoho, aby jednal Vaším jménem. Toto pověření musí být notářsky ověřeno. Po splacení plné výši dohodnuté ceny, může oprávněná osoba nabýt vlastnictví.

Formální náležitosti kupní smlouvy

Smlouva musí být písemá. Všechny smlouvy musí být podepsány u advokáta, právního poradce nebo u notáře

Bez výše uvedených podmínek katastrální úřad nebere na vědomí nové nabytí majetku.

Povinný obsah kupní smlouvy

Ustanovení a předepisy povinného obsahu smluv jsou stejné ve všech případech, ze kterých jsme se snažili nastínit jen ty nejdůležitější prvky. Tyto prvky musí být dodrženy advokátem, právním poradcem nebo notářem.

  • Osobní údaje týkajících se obou stran (křestní jméno a příjmení, datum narození, rodné příjmení matky, adresa bydliště, stejně tak jako rodné číslo fyzické osoby (číslo pasu), název, sídlo a registrační číslo organizace / společnosti)
  • konkrétní a přesné informace o nemovitosti (název obce, katastrální území, atd.);
  • prohlášení účastníků řízení týkající se státní příslušnosti
  • datum a místo provedení;
  • Parafy všech zúčastněných stran (včetně svědků) na každé stránce kupní smlouvy, v případě dokumentů, který se skládá z několika stran

Jiné důležité věci, které mají být zahrnuty ve smlouvě,

  • Harmonogram plateb
  • Možnost hypotéky
  • Název banky, u které je zřízena hypotéka
  • Měna
  • Doba nabytí
  • Nábytek a zařízení, které mají být ponechány v bytu / domě

Důležité záležitosti

  • Koupě nemovitosti fyzickou osobou vyžaduje potvrzení příslušného místního
  • veřejného úřadu
  • Potvrzení stojí cca. 200 Eur a trvá přibližně 30-60 dní
  • Koupě bytu / domu společností vyžaduje založení této společnosti v České republice.
    • Společnosti mohou být založeny českou nebo zahraniční fyzickou či právnickou osobou.
    • Sídlo musí být v České republice
    • Výpis z obchodního rejstříku a zakládací listina musí být podepsána všemi členy společnosti.
    • V zakládací listině musí být uvedeno;
      • Jméno společnosti
      • Sídlo společnosti
      • Jména a adresy členů
      • Předmět činnosti podnikání
      • Hodnota vlastního kapitálu a jeho dostupnost
      • Způsob zapsání společnosti
      • Jména a adresy jednatelů
      • Datum zániku společnosti (je-li ustanovena na dobu určitou)
  • Pro tyto účely bývá nejlepší společnost s ručením omezeným, protože k založení tohoto typu společnosti je třeba základní kapitál ve výši 200.000,- Kč. Vedení účtu stojí cca. 150,- Kč měsíčně. Založení společnosti cca. 25.000,- Kč.
  • Poplatky hradí kupující
  • Poplatek právního zástupce (přibližně 0,75% kupní ceny)
  • Daň z nabytí (závisí na kupní ceně)

Některé důležité rady

Důležitá pravidla – minimalizuje podvody

  • výběr spolehlivého právního zástupce
  • přečtěte každý dokument
  • jednat s náležitou péčí a opatrností

Výběr právního zástupce

Je velice důležité vybrat si spolehlivého právního zástupce. Výběr vhodného právního zástupce vzhledem k jeho odborným znalostem a spolehlivosti zvyšuje hladkost průběhu celého převodu nemovitosti. Kupující by měl mít smlouvu, kterou vypracoval jeho právní zástupce, nebo pokud se obě zúčastněné strany dohodli, zákonný zástupce prodávající strany. Kupující by měl požádat svého zástupce, aby si návrh smlouvy prostudoval před realizací a případně navrhl příslušné změny ve znění smlouvy, aby se předcházelo pozdějším problémům.

Čtení a interpretace dokumentů

Čtení a interpretace dokumentů by měla začít s ověřením nabývacího práva u dané nemovitosti; jméno majitele, jasná identifikace nemovitosti, hlavní údaje, zástavní právo, apod. Dokument o vlastnictví nesmí být starší 30ti dnů. (Toto je velmi důležité, protože změny ohledně bytu / domu ještě mohou být provedeny v den, kdy vstoupí v platnost kupní smlouva – s výjimnkou nabytí vlastnictví, a vést tak k dlouholetým sporům). Kvalifikovaný právník by měl zkontrolovat dokumentaci o vlasntictví ještě v den podpisu smlouvy, nebo před převedením platby.

Zakládací listina kromě vlasntictví obsahuje také velmi důležité informace ohledně prodeje domu / bytu. Zakládací listina popisuje co všechno patří k dané nemovitosti.

Vždy se ujistěte, že jste si důkladně přečetli finální verzi smlouvy, bez ohledu na to, že se to v podsatě neliší od předchozí verze. Je důležité, abyste se pojistili před chybama jako jsou překlepy a tím předešli pozdějším konfliktům. Obětováním pár minut můžete předejít dlouholetým sporům, nebo dokonce v některých případech i ztrátě bytu / domu.

Jednejte s náležitou péčí a opatrností

Vlastnické právo je možné získat pouze od majitele, který je u nemovitostí registrován v katastru nemovitostí. Přestože pověřený advokát nebo notář je povinen ověřit totožnost osob, důrazně doporučujeme věnovat pozornost osobním dokladům prodávajícího.

Vzhledem k občasnému výskytu falešných dokumentů, pár otázek navíc a možná i trocha dalšího úsilí může, do značné míry, snížit pravděpodobnost podvodu.

Povinnosti prodejce

Prodávající je povinnen informovat kupujícího o všech podstatných věcech a důležitých skutečnostech, týkajících se majetku, zejména předepsaných práv a věcných břemen, které mohou ovlivnit stav nemovitosti. Kromě toho, je prodávající povinen poskytnout kupujícímu všechny dokumenty týkající se těchto podmínek, práv a věcných břemen.

V případě, že by prodejce opomenul tyto své povinnosti, kupující má právo;

  • požadovat náhradu kupní ceny
  • odstoupit od smlouvy
  • žádat náhradu škody

Kupující nemůže žádat náhradu škody v případě, že nezkontroloval podmínky v katastru nemovitostí.

Zástavní právo

Je důležité si přečíst důkladně doklad o vlastnictví, případně s využitím profesionálních služeb, protože i jeden zápis může způsobit významné škody.

Prodávající ručí za převod listiny dokládající vlastnictví a stavu nemovitostí bez přítěže. Kupující může uplatnit nárok na uvolnění majetku ze zástavního právo, nebo zbavit byt / dům věcného břemene sám na náklady prodávajícího.

Zástavní práva uvedená na katastrálním úřadu:

  • užívací právo
  • hypotéka
  • zákaz převedení a finanční břemeno
  • věcná břemena, právo na výtěžek atd.

Užívací právo

V případě, že majetek je zatížen užívacím právem, musí se obvykle osoba oprávněná k užívání, pokud je rovněž smluvní stranou, vzdát svého práva na oplátku za jistou formu kompenzace.

Souhlas osoby mající nárok na užívací právo není podmínkou pro platnost kupní smlouvy, avšak v případě celoživotního užívacího práva oprávněné osoby mohou využívat majetek až do konce svého života.

Plaťte kupní cenu nebo její poslední část stanovenou ve smlouvě až poté, co osoba oprávněná k požívání se tohoto práva vzdá.

Hypotéka

V případě, že byt / dům je zatížen hypotékou, kupní smlouva nemovitosti může být platná i vedle pokračování věcného břemene. Od osoby zatížené hypotékou není nutné žádné prohlášení.

Podle běžné praxe, se prodávající zavazuje k odpovědnosti za majetek bez věcných břemen v omezeném časovém období, nebo kupující zaplatí část kupní ceny nutné, aby byl majetek bez věcných břemen.

Předmětem smlouvy musí vždy být výše zástavního práva, plátce a způsob platby. (To je důležité proto, že částky uvedené v katastru nemovitostí zpravidla ukazují jen výši dluhu na základním kapitálu existující právě v době zápisu, a nikoliv v době právního úkonu).

Zákaz převedení a finanční břemeno

Zákaz převedení a finanční břemeno na dokladě o vlastnictví nemovitosti se vyskytují především pro potřeby zajištění hypotéky. Smlouvy uzavřené v průběhu existence registrovaného zákazu převedení a finančního břemene se považují zpravidla za neplatné. V případě zákazu převodu a zadlužení pamatuje smlouva i na dědictví, kdy se musí dědicové smlouvou řídit. Povšimněte si, že tento zákaz je vždy uveden v katastru nemovitostí, jsou zde i příslušné dokumenty a jsou uvedeny přesné podmínky. Doporučuje se najmout si odbornou právní pomoc, protože pochopení situace vyžaduje studium smluv a dalších dokumentů ustanovujících zákaz převodu a zadlužení.

Náklady spojené s kupní smlouvou

Běžná praxe

Prodávající nese náklady spojené s předávím nemovitostí, změny v katastru nemovitostí (zaplacení dluhů spjatých se zástavním právem, apod.) a případné poplatky v souvislosti s majetkem.

Kupující hradí náklady na uzavření smlouvy (poplatek za advokáta, apod.), daň z převodu nemovitosti za nabytí vlastnictví, jakož i náklady spojené se zápisem změny vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Tato pravidla samozřejmě nejsou závazná a strany se tedy mohou dohodnout jinak.

Tržní cena palmáre se pohybuje mezi 0,5 a 1,5% z kupní ceny nemovitosti. V některých případech, kdy podíl nedosahuje určité výše, bývá minimální poplatek stanoven advokátem.

Cena služeb se stanoví podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti v závislosti na hodnotě uzavřeného obchodu.