Vzhledem k tomu, že výhradní smlouvy nejsou v této části Evropy nejběžnější praxí, mnoho agentur sdílí až 90% nemovitostí ve svých databazích s jinými agenturami. Na základě našich předchozích zkušeností víme, že spolupráce s více agenturami často vede k návštěvě konkrétní nemovitosti více než jednou, což znamená, že Vás to bude stát čas a tedy i peníze. Vzhledem k této skutečnosti je vhodné spolupracovat po celou dobu pouze s jednou seriozní agenturou, jako je At Home.
Před výběrem lokality doporučujeme dobře zvážit Vaše požadavky. Důležitými faktory jsou umístění kanceláře, školy, místní občanská vybavenost, stejnětak jako nepředvídatelné prvky jako např. počasí, které mohou změnit Vaši volbu. Neváhejte ohledně těchto otázek požádat o radu svého At Home makléře.
Při návštěvě nemovitosti doporučujeme zůstat neutrální a vyhnout se sdílení osobních postřehů a názorů s majitelem, mohlo by to snížit Vaše šance na vyjednávání. Doporučujeme nechatat toto jednání na Vašem makléři.
Prvním krokem, když se rozhodnete, je udělat písemnou nabídku majiteli. Odpověď by měla přijít během jednoho týdne. Pokud je nabídka akceptována, budete potřebovat právního zástupce, aby zjistil stav vlastnictví v katastru nemovitostí a provedl Vás procesem koupě samotné. Váš makléř by mohl nějakého doporučit. Jakmile je vlastnictví vyjasněné a je vše v pořádku, měla by být zaplacena 10-20% záloha a podepsaná kupní smlouva. Právní zástupce pak odešle smlouvu na katastr nemovitostí, kde bude zapsáno Vaše jméno do listu vlastnictví. Toto zamezí prodeji dalším stranám. V případě, že nemáte možnost účastnit se kupního procesu, je možné pověřit někoho, kdo bude jednat za Vás. Toto pověření ale musí být podepsáno u notáře. Poté, co je uhrazena celá dohodnutá cena, si může nabyvatel převzít nemovitost.
Smlouvy jsou ve psané podobě
Všechny smlouvy jsou podepsány advokátem nebo notářem
Povinné náležitosti smluv by měly být stejné ve všech případech. Konkrétní prvky musí být ověřeny advokátem nebo notářem. Zde jsou ty nejdůležitější prvky:
- Osobní data stran (celé jméno, datum narození, trvalou adresu, stejně tak jako rodné číslo ; jestliže uvažujeme společnost, potom je to jméno, sídlo, identifikační číslo a daňové číslo společnosti)
- Národnost zúčastněných stran
- Údaje specifikující nemovitost (specifikace oblasti, číslo pozemku, atd.)
- Datum a místo podpisu smlouvy
- Podpis všech zúčastněných stran včetně svědků, je dobré parafovat každou stranu
- Harmonogram plateb
- Možná hypotéka
- Název banky vydávající hypotéku
- Měna
- Movité věci, které mají být ponechány v nemovitosti
Je velice důležité zvolit si spolehlivého právního zástupce. Vhodný právní zástupce, díky své spolehlivosti a profesionální znalosti zlepší plynulost převodu vlastnictví nemovitosti.
Doporučujeme nechat si prověřit takovou smlouvu kvalitním právním zástupcem, i jediné slovo může významně ovlivnit text. Je také vhodné, aby právní zástupce dohlédnul na proces s katastrem, jednoduše z důvodu předejít potenciálním problémům.
Čtení a výklad dokumentů začíná vlastnickým titulem, který obsahuje jméno vlastníka, identifikaci nemovitosti, hlavní údaje, věcné břemeno atd. Vlastnický titul nesmí být starší než 30 dnů (to je důležité, jelikož změny podmínek nemovitosti mohou být provedeny dokonce i v den uzavření kupní smlouvy, s výjimkou akvizice vlastnictví nebo způsobením dlouhodobého soudního sporu). Kompetentní právník zkontroluje vlastnický titul v den uzavření smlouvy nebo před zaplacením kupní ceny.
Vedle vlastnického titulu obsahuje i list vlastnictví důležité údaje o prodeji nemovitosti, objasňuje přesně to, co patří k nemovitosti.
Vždy si pečlivě přečtěte finální verzi, a to bez ohledu na to, zda se liší od původního konceptu i minimálně, aby se vyloučily pozdější nedorozumění a překlepy. Díky pár minutám navíc se můžete vyhnout několika rokům strávených soudními spory nebo dokonce ztrátě nemovitosti.
Vlastnické právo může být získáno pouze od vlastníka, který je v případě nemovitostí osobou registrovanou katastrálním úřadem. I když advokát nebo notář je povinen ověřit totožnost stran, důrazně doporučujeme věnovat pozornost dokladům totožnosti prodávajícího.
Vzhledem k častému výskytu falešných dokumentů, může několik dalších otázek a možná i trochu dalšího úsilí výrazně snížit šance na podvod.
Prodávající je povinen informovat kupujícího o všech podstatných rysech a důležitých okolnostech nemovitosti, zejména možných práv a zátěží, které se jí dotýkají. Navíc prodávající by měl poskytnout kupujícímu dokumenty týkající se těchto okolností, práv a břemen.
V případě, že prodávající tyto povinnosti nesplní, kupující může;
- požadovat náhradu kupní ceny
- zrušit smlouvu
- požadovat náhradu škody
Je velmi důležité si důkladně pročíst list vlastnictví a to možná í s použitím odborné pomoci, neboť přehlédnutí i jedné drobnosti může způsobit značné škody.
Prodávající by měl garantovat převedení vlastnictví a oprostění se od břemen, jako je právo užívání, hypotéka, atd. Kupující může vyžadovat osvobození nemovitosti od břemen nebo nemovitost osvobodit sám na náklady prodávajícího.
Závazky uvedené v katastru nemovitostí jsou:
- právo užívání
- hypotéka
- zákaz odcizení a zátěže
- věcné břemeno; správnost provedení, těžební práva atd